울산 중구 복산동 · 오피스텔
[동네 분석] 울산 중구 복산동 · 2025타경442 오피스텔
![[동네 분석] 울산 중구 복산동 · 2025타경442 오피스텔 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EC%A4%91%EA%B5%AC+%EB%B3%B5%EC%82%B0%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD442+%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경442 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경442의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
울산 중구 복산동 2025타경442 오피스텔이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 9800만원 · 최저가 1153만원 · 유찰 6회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경442 권리관계·기일·등기 전체 보기 →복산동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교순천도사초등학교
중학교순천시학교군순천주암중학구순천승남중학구순천승주중학구순천별량중학구순천월전중학구순천낙안중학구제한적공동학구
고등학교순천시제3학교군
초등학교는 순천도사초등학교에 배정되는 순천도사초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 순천시학교군순천주암중학구순천승남중학구순천승주중학구순천별량중학구순천월전중학구순천낙안중학구제한적공동학구에 속하며 배정 대상 학교가 21곳입니다.
고등학교는 순천시제3학교군에 속하며 배정 대상 학교가 10곳입니다.
복산동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체2곳
반경 1km 사업체14곳
음식8곳
소매2곳
교육1곳
복산동 반경 500m 안에 등록 사업체가 2곳, 반경 1km 안에는 14곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중이 14%에 그쳐, 생활 편의시설을 쓰려면 500m 밖으로 나가야 하는 위치입니다.
업종 구성은 음식 8곳, 소매 2곳, 교육 1곳, 보건의료 1곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 중구 전체 안 59건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 8% 지점입니다.
중구 오피스텔·사무실 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 9800만원입니다. 같은 조건(중구 오피스텔·사무실) 45건과 나란히 놓으면 평균 13.7억원의 7%, 하위 40% 위치입니다.
최저매각가격 1153만원은 감정가의 12%로, 같은 조합 평균 저감 수준(45%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 36%).
유찰은 6회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.4회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
중구 오피스텔·사무실 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경11865 오피스텔
반구동 · 감정가 1.0억원 · 최저가 588만원 · 유찰 8회 - 2025타경12748 오피스텔
반구동 · 감정가 1.1억원 · 최저가 3670만원 · 유찰 3회 - 2025타경12117 오피스텔(주거)
남외동 · 감정가 1.1억원 · 최저가 5635만원 · 유찰 6회 - 2025타경1073 오피스텔
반구동 · 감정가 3100만원 · 최저가 744만원 · 유찰 4회 - 2025타경11903 상가,오피스텔,근린시설
학산동 · 감정가 3080만원 · 최저가 362만원 · 유찰 6회 - 2025타경1630 상가,오피스텔,근린시설
반구동 · 감정가 12.0억원 · 최저가 4.1억원 · 유찰 3회
복산동에 대해 자주 묻는 것
복산동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 순천도사초등학교, 중학교 순천시학교군순천주암중학구순천승남중학구순천승주중학구순천별량중학구순천월전중학구순천낙안중학구제한적공동학구, 고등학교 순천시제3학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
복산동 오피스텔 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 14곳입니다. 이 가운데 2곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(8곳), 소매(2곳), 교육(1곳)입니다.
중구 오피스텔·사무실 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
중구 오피스텔·사무실 45건의 평균 감정가는 13.7억원, 중앙값은 1.1억원입니다. 이 물건은 9800만원으로 하위 40% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 6.4억원이고 이 물건은 1153만원입니다.
2025타경442 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-442-2.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-442 |
|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔(주거) |
| 소재지 | 울산 중구 복산동 40-9, 3층307호 (복산동,번영로드림파크) |
| 감정평가액 | 9800만원 |
| 최저매각가격 | 2353만원 |
| 매각기일 | 2026-05-21 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-442
울산 중구 복산동 40-9, 3층307호 (복산동,번영로드림파크) 오피스텔(주거)
- 감정가9800만원
- 최저매각가2353만원 (24%)
- 매각기일2026-05-21 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
중구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 12건
- 평균 낙찰가율57.4%
- 평균 낙찰가1억 3,257만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO | 있음 | 2019-10-08 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수748개
- 주요 업종 1음식 244곳
- 주요 업종 2소매 206곳
- 주요 업종 3수리·개인 132곳
- 주요 업종 4예술·스포츠 46곳
- 주요 업종 5교육 40곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 건물명번영로 드림파크
- 주용도공동주택
- 사용승인일2016-06-13
- 승강기승용 3대
- 연면적21809.3445㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)166만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산33억 4379만원
- 공동주택 공시가격(평균)8803만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 인근 고교함월고등학교
- 인근 고교울산고등학교 (245m)
- 인근 고교울산중앙여자고등학교
- 인근 고교다운고등학교
- 인근 고교학성여자고등학교 (684m)
- 인근 고교약사고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 1153만원 | 576만원 | 1389만원 |
| 기준 | 1245만원 | 747만원 | 1311만원 |
| 공격 | 1337만원 | 869만원 | 1282만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (58점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
울산 중구 같은 지역 진행 물건
- 울산 중구 반구동 796-4 13층 1301호 건물 24.11 building2026-07-21 · 2억 2820만원
- 울산 중구 태화동 412-2 진영동부 104동 5층 501호 building2026-07-15 · 1억 1130만원
- 울산 중구 유곡동 264 에일린의뜰1차 102동 9층 902호 building2026-07-02 · 5억 3400만원
- 울산 중구 반구동 106-3 소담팰리스 8층 810호 건물 6 building2026-07-02 · 6020만원
- 울산 중구 반구동 49-28 동산맨션 1층 102호 건물 25 building2026-07-01 · 1억 45만원
- 울산 중구 우정동 689 우정아이파크 106동 3층 304호 building2026-06-30 · 4억 8300만원
- 울산 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층 104호 건물 20 building2026-06-30 · 1억 1428만원
- 울산 중구 성안동 860-3 성안그린빌 비동 3층 301호 건 building2026-06-30 · 1억 1690만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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울산 중구 복산동 40-9, 3층307호 (복산동,번영로드림파크) 입지 및 가치 분석
중구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 12건
- 평균 낙찰가율57.4%
- 평균 낙찰가1억 3,257만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석