울산 중구 반구동 · 오피스텔
[동네 분석] 울산 중구 반구동 · 2025타경11865 오피스텔
![[동네 분석] 울산 중구 반구동 · 2025타경11865 오피스텔 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EC%A4%91%EA%B5%AC+%EB%B0%98%EA%B5%AC%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD11865+%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경11865 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경11865의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
울산 중구 반구동 2025타경11865 오피스텔이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 진행 · 감정가 1.0억원 · 최저가 588만원 · 유찰 8회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경11865 권리관계·기일·등기 전체 보기 →반구동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교학성초등학교
중학교복산병영학교군
고등학교중부학교군
초등학교는 학성초등학교에 배정되는 학성초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 복산병영학교군에 속하며 배정 대상 학교가 5곳입니다.
고등학교는 중부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 7곳입니다.
반구동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체818곳
반경 1km 사업체2,151곳
음식696곳
소매534곳
수리·개인344곳
반구동 반경 500m 안에 등록 사업체가 818곳, 반경 1km 안에는 2,151곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 38%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 음식 696곳, 소매 534곳, 수리·개인 344곳, 과학·기술 146곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 중구 전체 안 59건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 32% 지점입니다.
중구 오피스텔·사무실 안에서 이 물건의 가격 위치
중구 오피스텔·사무실 45건의 감정가 평균은 13.7억원, 중앙값은 1.1억원입니다. 이 물건의 감정가 1.0억원은 그 평균의 7%이고 분포에서는 하위 44% 자리에 놓입니다.
최저매각가격 588만원은 감정가의 6%로, 같은 조합 평균 저감 수준(45%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 16%).
유찰은 8회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.4회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
중구 오피스텔·사무실 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경12748 오피스텔
반구동 · 감정가 1.1억원 · 최저가 3670만원 · 유찰 3회 - 2025타경12117 오피스텔(주거)
남외동 · 감정가 1.1억원 · 최저가 5635만원 · 유찰 6회 - 2025타경1073 오피스텔
반구동 · 감정가 3100만원 · 최저가 744만원 · 유찰 4회 - 2025타경11860 상가,오피스텔,근린시설
서동 · 감정가 2.2억원 · 최저가 5354만원 · 유찰 4회 - 2025타경1630 상가,오피스텔,근린시설
반구동 · 감정가 12.0억원 · 최저가 4.1억원 · 유찰 3회 - 2024타경2670 상가,오피스텔,근린시설
학성동 · 감정가 122.4억원 · 최저가 60.0억원 · 유찰 3회
반구동에 대해 자주 묻는 것
반구동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 학성초등학교, 중학교 복산병영학교군, 고등학교 중부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
반구동 오피스텔 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 2,151곳입니다. 이 가운데 818곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(696곳), 소매(534곳), 수리·개인(344곳)입니다.
중구 오피스텔·사무실 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
중구 오피스텔·사무실 45건의 평균 감정가는 13.7억원, 중앙값은 1.1억원입니다. 이 물건은 1.0억원으로 하위 44% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 6.4억원이고 이 물건은 588만원입니다.
2025타경11865 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11865.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-11865 |
|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔(주거) |
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 |
| 감정평가액 | 1억 200만원 |
| 최저매각가격 | 2449만원 |
| 매각기일 | 2026-06-23 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-11865
울산 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 오피스텔(주거)
- 감정가1억 200만원
- 최저매각가2449만원 (24%)
- 매각기일2026-06-23 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
중구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 62건
- 평균 낙찰가율63.8%
- 평균 낙찰가3억 5,958만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO | 있음 | 2022-03-11 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 건물 구분호수4층403호
- 전용면적(㎡)28.5654㎡
- 등기 권리유형1.소유권
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 8. 21.
- 명세서 작성일2026. 5. 27.
- 최선순위 설정일자2022.10.17. 가압류
- 건물 구조·용도철근콘크리트구조
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수115개
- 주요 업종 1음식 67곳
- 주요 업종 2소매 22곳
- 주요 업종 3수리·개인 8곳
- 주요 업종 4숙박 7곳
- 주요 업종 5과학·기술 3곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 건물명대암그린비치맨션
- 주용도공동주택
- 총 주차대수0대
- 연면적18795.82㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)64만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산32억 7538만원
- 공동주택 공시가격(평균)8379만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 초등진해남산초등학교 (836m)
- 배정 초등제황초등학교 (534m)
- 배정 중학석동중학교
- 배정 중학동진중학교
- 배정 중학진해중학교 (1748m)
- 배정 중학동진여자중학교 (2975m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 7000만원 | 3500만원 | 4377만원 |
| 기준 | 7560만원 | 4536만원 | 3907만원 |
| 공격 | 8120만원 | 5278만원 | 3731만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (40점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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매각기일이 가까운 순입니다.
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울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 입지 및 가치 분석
중구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 62건
- 평균 낙찰가율63.8%
- 평균 낙찰가3억 5,958만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
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