울산 북구 산하동 · 근린상가
[동네 분석] 울산 북구 산하동 · 2025타경1161 근린상가
![[동네 분석] 울산 북구 산하동 · 2025타경1161 근린상가 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%B6%81%EA%B5%AC+%EC%82%B0%ED%95%98%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD1161+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%83%81%EA%B0%80&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
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2025타경1161의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
울산 북구 산하동 2025타경1161 근린상가이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 4.5억원 · 최저가 3739만원 · 유찰 7회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경1161 권리관계·기일·등기 전체 보기 →산하동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교강동초등학교
중학교강동중학구
고등학교북부학교군
초등학교는 강동초등학교에 배정되는 강동초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 강동중학구 단일 학교군입니다.
고등학교는 북부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 7곳입니다.
산하동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체259곳
반경 1km 사업체364곳
음식159곳
소매62곳
교육52곳
산하동 반경 500m 안에 등록 사업체가 259곳, 반경 1km 안에는 364곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
1km 안 사업체의 71%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.
업종 구성은 음식 159곳, 소매 62곳, 교육 52곳, 수리·개인 45곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 북구 전체 안 80건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 38% 지점입니다.
북구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 4.5억원입니다. 같은 조건(북구 상가·근린시설) 49건과 나란히 놓으면 평균 8.7억원의 52%, 하위 47% 위치입니다.
최저매각가격 3739만원은 감정가의 8%로, 같은 조합 평균 저감 수준(26%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 35%).
유찰은 7회 쌓였고 같은 조합 평균은 4.4회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
북구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경11757 근린상가
화봉동 · 감정가 4.5억원 · 최저가 1.1억원 · 유찰 4회 - 2024타경112911 근린상가
송정동 · 감정가 5.8억원 · 최저가 2.0억원 · 유찰 3회 - 2025타경1567 근린시설
무룡동 · 감정가 6.3억원 · 최저가 3.1억원 · 유찰 2회 - 2022타경8308 근린상가
산하동 · 감정가 1.6억원 · 최저가 1894만원 · 유찰 6회 - 2025타경1221 근린상가
송정동 · 감정가 9.5억원 · 최저가 2.3억원 · 유찰 4회 - 2025타경992 근린시설
매곡동 · 감정가 21.7억원 · 최저가 7.4억원 · 유찰 3회
산하동에 대해 자주 묻는 것
산하동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 강동초등학교, 중학교 강동중학구, 고등학교 북부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
산하동 근린상가 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 364곳입니다. 이 가운데 259곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(159곳), 소매(62곳), 교육(52곳)입니다.
북구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
북구 상가·근린시설 49건의 평균 감정가는 8.7억원, 중앙값은 4.5억원입니다. 이 물건은 4.5억원으로 하위 47% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 2.8억원이고 이 물건은 3739만원입니다.
2025타경1161 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-1161.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-1161 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 |
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 971-1 1층108호 |
| 감정평가액 | 4억 5400만원 |
| 최저매각가격 | 1억 900만원 |
| 매각기일 | 2026-06-23 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-1161
울산 북구 산하동 971-1 1층108호 근린상가
- 감정가4억 5400만원
- 최저매각가1억 900만원 (24%)
- 매각기일2026-06-23 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 북구 산하동 971-1 1층108호
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
북구 근린상가 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 7건
- 평균 낙찰가율20.0%
- 평균 낙찰가1억 4,617만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO | 없음 | 2023-07-18 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 김OO | 없음 | 2025-01-15 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 250000억 50만원 | 50만원 | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 건물 구분호수1층108호
- 전용면적(㎡)90.45㎡
- 등기 권리유형1.소유권
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 8. 21.
- 명세서 작성일2026. 5. 27.
- 최선순위 설정일자2017.04.26. 근저당권
- 건물 구조·용도철근콘크리트구조
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수1,348개
- 주요 업종 1과학·기술 656곳
- 주요 업종 2소매 168곳
- 주요 업종 3음식 162곳
- 주요 업종 4시설관리·임대 102곳
- 주요 업종 5부동산 93곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도단독주택
- 사용승인일2013-12-23
- 승강기승용 0대
- 연면적157.9㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)76만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산8188만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 중학서포중학교 (2507m)
- 배정 초등서포초등학교 (2320m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 3억 8480만원 | 1억 9240만원 | 2억 463만원 |
| 기준 | 4억 1559만원 | 2억 4935만원 | 1억 7880만원 |
| 공격 | 4억 4637만원 | 2억 9014만원 | 1억 6914만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (43점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 원문 문서 부족: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
울산 북구 같은 지역 진행 물건
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매각기일이 가까운 순입니다.
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북구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 65건
- 평균 낙찰가율56.6%
- 평균 낙찰가2억 6,684만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
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