울산 남구 달동 · 근린시설
[동네 분석] 울산 남구 달동 · 2025타경11301 근린시설
![[동네 분석] 울산 남구 달동 · 2025타경11301 근린시설 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%82%A8%EA%B5%AC+%EB%8B%AC%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD11301+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%8B%9C%EC%84%A4&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경11301 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경11301의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
울산 남구 달동 2025타경11301 근린시설이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 8.2억원 · 최저가 2.8억원 · 유찰 3회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경11301 권리관계·기일·등기 전체 보기 →달동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교강남초등학교
중학교옥동야음학교군
고등학교남부학교군
초등학교는 강남초등학교에 배정되는 강남초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 옥동야음학교군에 속하며 배정 대상 학교가 9곳입니다.
고등학교는 남부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 17곳입니다.
달동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체1,173곳
반경 1km 사업체4,133곳
음식1,439곳
소매941곳
수리·개인573곳
달동 반경 500m 안에 등록 사업체가 1,173곳, 반경 1km 안에는 4,133곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 28%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 음식 1,439곳, 소매 941곳, 수리·개인 573곳, 과학·기술 322곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 남구 전체 안 171건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 4% 지점입니다.
남구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 8.2억원입니다. 같은 조건(남구 상가·근린시설) 53건과 나란히 놓으면 평균 7.4억원의 111%, 하위 75% 위치입니다.
최저매각가격 2.8억원은 감정가의 34%로, 같은 조합 평균 저감 수준(33%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 72%).
유찰은 3회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.9회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
남구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경1231 근린시설
삼산동 · 감정가 11.7억원 · 최저가 5.8억원 · 유찰 2회 - 2024타경7378 근린상가
신정동 · 감정가 4.4억원 · 최저가 5165만원 · 유찰 6회 - 2025타경11493 근린시설
신정동 · 감정가 3.3억원 · 최저가 3835만원 · 유찰 6회 - 2024타경119363 근린시설
신정동 · 감정가 2.5억원 · 최저가 4185만원 · 유찰 5회 - 2025타경11871 근린상가
삼산동 · 감정가 31.0억원 · 최저가 15.1억원 · 유찰 2회 - 2025타경1143 근린시설
삼산동 · 감정가 37.0억원 · 최저가 18.1억원 · 유찰 2회
달동에 대해 자주 묻는 것
달동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 강남초등학교, 중학교 옥동야음학교군, 고등학교 남부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
달동 근린시설 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 4,133곳입니다. 이 가운데 1,173곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(1,439곳), 소매(941곳), 수리·개인(573곳)입니다.
남구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
남구 상가·근린시설 53건의 평균 감정가는 7.4억원, 중앙값은 3.3억원입니다. 이 물건은 8.2억원으로 하위 75% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 4.5억원이고 이 물건은 2.8억원입니다.
2025타경11301 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11301.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-11301 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린생활시설 |
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 886-9 |
| 감정평가액 | 8억 1874만원 |
| 최저매각가격 | 4억 118만원 |
| 매각기일 | 2026-06-24 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-11301
울산 남구 달동 886-9 근린생활시설
- 감정가8억 1874만원
- 최저매각가4억 118만원 (49%)
- 매각기일2026-06-24 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 남구 달동 886-9
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO | 없음 | 2024-08-07 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 임OO | 없음 | - | - | - | 없음 |
| 계 | - | 2500000억 150만원 | 150만원 | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 목적물 토지표시울산광역시 남구 달동 886-9 대 165.3㎡
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 명세서 작성일2026. 5. 16.
- 최선순위 설정일자2018.10.17. 근저당권(목록1,2)
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수1,210개
- 주요 업종 1음식 379곳
- 주요 업종 2소매 249곳
- 주요 업종 3수리·개인 190곳
- 주요 업종 4과학·기술 99곳
- 주요 업종 5시설관리·임대 77곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도제2종근린생활시설
- 사용승인일1986-09-25
- 승강기승용 0대
- 연면적388.86㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)207만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산3억 4299만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 중학동평중학교 (932m)
- 배정 중학야음중학교
- 배정 중학울산중앙중학교
- 배정 중학월평중학교 (659m)
- 배정 중학학성중학교
- 배정 중학신일중학교 (838m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 4억 118만원 | 2억 59만원 | 2억 1300만원 |
| 기준 | 4억 3327만원 | 2억 5996만원 | 1억 8607만원 |
| 공격 | 4억 6537만원 | 3억 249만원 | 1억 7600만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (28점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
울산 남구 같은 지역 진행 물건
- 울산 남구 야음동 796-17 야음신선아파트 102동 9층90 아파트2026-06-24 · 1억 3800만원
- 울산 남구 달동 881-10 10층1002호 오피스텔(주거)2026-06-24 · 2억 5500만원
- 울산 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호 아파트2026-06-24 · 4억 2600만원
- 울산 남구 선암동 559-10 3층301호 다세대주택2026-06-23 · 1억 2200만원
- 울산 남구 달동 1364-1 울산센트럴자이 20층 102동 2 아파트2026-06-23 · 6억 2100만원
- 울산 남구 장생포동 227-10 외 5필지 근린생활시설2026-06-11 · 116억 9656만원
- 울산 남구 신정동 1230-9 더위미 5층502호 외 1필지 오피스텔(주거)2026-06-11 · 2억 800만원
- 울산 남구 신정동 899-1 한라무지개아파트 4층412호 아파트2026-06-04 · 1억 9600만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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울산광역시 남구 달동 886-9 입지 및 가치 분석
🏷️ 옥동학원가🏷️ 샤힌프로젝트🏷️ 삼산동중심상권
학군·에듀옥동·신정동 문수로 명문학원가(울산 1위 학군) & 울산제일고·학성고: 울산 최고 명문고와 입시 학원이 집중된 옥동-문수로 에듀벨트로 울산 대기업 임직원 및 고소득 전문직 학부모의 실거주 수요가 독점적입니다.
산업·일자리울산석유화학단지 에쓰오일 샤힌프로젝트(9조원) & SK이노베이션 울산CLX: 단일 투자 사상 최대인 9조 원 규모 에쓰오일 샤힌프로젝트 기공과 SK이노베이션 본산 울산CLX가 가동 중인 국가 화학·에너지 산업의 요람입니다.
상권·라이프삼산동 메인 상업지구 & 현대·롯데백화점 랜드마크 쇼핑: 현대백화점과 롯데백화점, 롯데꿈동산 대관람차가 위치한 삼산동 중심상권과 달동 먹거리 골목으로 울산 최대의 번화가 자산가치를 형성합니다.
남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석