울산 남구 삼산동 · 근린상가
[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경11871 근린상가
![[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경11871 근린상가 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%82%A8%EA%B5%AC+%EC%82%BC%EC%82%B0%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD11871+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%83%81%EA%B0%80&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경11871 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경11871의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
울산 남구 삼산동 2025타경11871 근린상가이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 31.0억원 · 최저가 15.1억원 · 유찰 2회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경11871 권리관계·기일·등기 전체 보기 →삼산동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교백합초등학교
중학교삼산학교군
고등학교남부학교군
초등학교는 백합초등학교에 배정되는 백합초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 삼산학교군에 속하며 배정 대상 학교가 3곳입니다.
고등학교는 남부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 17곳입니다.
삼산동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체547곳
반경 1km 사업체3,320곳
음식1,165곳
소매942곳
수리·개인353곳
삼산동 반경 500m 안에 등록 사업체가 547곳, 반경 1km 안에는 3,320곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중이 16%에 그쳐, 생활 편의시설을 쓰려면 500m 밖으로 나가야 하는 위치입니다.
업종 구성은 음식 1,165곳, 소매 942곳, 수리·개인 353곳, 과학·기술 216곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 남구 전체 안 171건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 38% 지점입니다.
남구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 31.0억원입니다. 같은 조건(남구 상가·근린시설) 53건과 나란히 놓으면 평균 7.4억원의 421%, 하위 94% 위치입니다.
최저매각가격 15.1억원은 감정가의 49%로, 같은 조합 평균 저감 수준(33%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 87%).
유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.9회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
남구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경1143 근린시설
삼산동 · 감정가 37.0억원 · 최저가 18.1억원 · 유찰 2회 - 2025타경1231 근린시설
삼산동 · 감정가 11.7억원 · 최저가 5.8억원 · 유찰 2회 - 2025타경11937 근린상가
매암동 · 감정가 11.4억원 · 최저가 8.0억원 · 유찰 1회 - 2025타경1614 근린상가
달동 · 감정가 3.3억원 · 최저가 5563만원 · 유찰 5회 - 2025타경11493 근린시설
신정동 · 감정가 3.3억원 · 최저가 3835만원 · 유찰 6회 - 2024타경119363 근린시설
신정동 · 감정가 2.5억원 · 최저가 4185만원 · 유찰 5회
삼산동에 대해 자주 묻는 것
삼산동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 백합초등학교, 중학교 삼산학교군, 고등학교 남부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
삼산동 근린상가 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 3,320곳입니다. 이 가운데 547곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(1,165곳), 소매(942곳), 수리·개인(353곳)입니다.
남구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
남구 상가·근린시설 53건의 평균 감정가는 7.4억원, 중앙값은 3.3억원입니다. 이 물건은 31.0억원으로 하위 94% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 4.5억원이고 이 물건은 15.1억원입니다.
2025타경11871 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11871.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-11871 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린생활시설 |
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1602-4 |
| 감정평가액 | 30억 9774만원 |
| 최저매각가격 | 30억 9089만원 |
| 매각기일 | 2026-05-21 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-11871
울산 남구 삼산동 1602-4 근린생활시설
- 감정가30억 9774만원
- 최저매각가30억 9089만원 (100%)
- 매각기일2026-05-21 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 남구 삼산동 1602-4
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울OOOOOOOOOOOOOO | 있음 | 2017-12-01 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 정OO | 없음 | 2024-09-19 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 주OOOOOOOOOO | - | 2021-10-12 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 주OOOOOOOOOOO | 없음 | 2024-11-04 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 4180000억 92만원 | 92만원 | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 목적물 토지표시울산광역시 남구 삼산동 1602-4 대 552.7㎡
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 8. 28.
- 명세서 작성일2026. 5. 31.
- 최선순위 설정일자2022.06.08. 근저당권
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수540개
- 주요 업종 1소매 133곳
- 주요 업종 2음식 131곳
- 주요 업종 3과학·기술 118곳
- 주요 업종 4수리·개인 62곳
- 주요 업종 5시설관리·임대 31곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도교육연구시설
- 사용승인일1997-05-30
- 승강기승용 0대
- 연면적1800.784㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)162만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산8억 9869만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 인근 고교울산여자고등학교
- 인근 고교신선여자고등학교 (1821m)
- 인근 고교신정고등학교
- 인근 고교범서고등학교
- 인근 고교학성고등학교
- 인근 고교무거고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 21억 6362만원 | 10억 8181만원 | 11억 1361만원 |
| 기준 | 23억 3671만원 | 14억 203만원 | 9억 6839만원 |
| 공격 | 25억 980만원 | 16억 3137만원 | 9억 1404만원 |
AI 물건 위험도 진단
R4 등급 (80점)자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 비소멸 권리 신호: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
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