울산 남구 삼산동 · 근린시설
[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경1143 근린시설
![[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경1143 근린시설 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%82%A8%EA%B5%AC+%EC%82%BC%EC%82%B0%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD1143+%EA%B7%BC%EB%A6%B0%EC%8B%9C%EC%84%A4&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경1143 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경1143의 제이옥션 입찰 검토에서는 임차인 대항력과 배당, 체납관리비, 업종 제한, 공실 기간, 실제 임대료와 명도 비용을 확인해 수익 기준의 입찰 상한을 산정합니다.
울산 남구 삼산동 2025타경1143 근린시설이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 변경 · 감정가 37.0억원 · 최저가 18.1억원 · 유찰 2회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경1143 권리관계·기일·등기 전체 보기 →삼산동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교백합초등학교
중학교삼산학교군
고등학교남부학교군
초등학교는 백합초등학교에 배정되는 백합초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 삼산학교군에 속하며 배정 대상 학교가 3곳입니다.
고등학교는 남부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 17곳입니다.
삼산동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체790곳
반경 1km 사업체3,264곳
소매982곳
음식950곳
수리·개인407곳
삼산동 반경 500m 안에 등록 사업체가 790곳, 반경 1km 안에는 3,264곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 24%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 소매 982곳, 음식 950곳, 수리·개인 407곳, 과학·기술 272곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 남구 전체 안 171건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 39% 지점입니다.
남구 상가·근린시설 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가는 37.0억원입니다. 같은 조건(남구 상가·근린시설) 53건과 나란히 놓으면 평균 7.4억원의 503%, 하위 96% 위치입니다.
최저매각가격 18.1억원은 감정가의 49%로, 같은 조합 평균 저감 수준(33%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 89%).
유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.9회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
남구 상가·근린시설 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경11871 근린상가
삼산동 · 감정가 31.0억원 · 최저가 15.1억원 · 유찰 2회 - 2025타경1231 근린시설
삼산동 · 감정가 11.7억원 · 최저가 5.8억원 · 유찰 2회 - 2025타경11937 근린상가
매암동 · 감정가 11.4억원 · 최저가 8.0억원 · 유찰 1회 - 2024타경113693 근린상가
신정동 · 감정가 3.9억원 · 최저가 1.3억원 · 유찰 3회 - 2025타경1614 근린상가
달동 · 감정가 3.3억원 · 최저가 5563만원 · 유찰 5회 - 2025타경11493 근린시설
신정동 · 감정가 3.3억원 · 최저가 3835만원 · 유찰 6회
삼산동에 대해 자주 묻는 것
삼산동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 백합초등학교, 중학교 삼산학교군, 고등학교 남부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
삼산동 근린시설 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 3,264곳입니다. 이 가운데 790곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 소매(982곳), 음식(950곳), 수리·개인(407곳)입니다.
남구 상가·근린시설 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
남구 상가·근린시설 53건의 평균 감정가는 7.4억원, 중앙값은 3.3억원입니다. 이 물건은 37.0억원으로 하위 96% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 4.5억원이고 이 물건은 18.1억원입니다.
2025타경1143 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-1143-3.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-1143 |
|---|---|
| 물건종류 | 근린생활시설 |
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1628-4 외 1필지 |
| 감정평가액 | 37억 86만원 |
| 최저매각가격 | 25억 9060만원 |
| 매각기일 | 2026-06-11 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-1143
울산 남구 삼산동 1628-4 외 1필지 근린생활시설
- 감정가37억 86만원
- 최저매각가25억 9060만원 (70%)
- 매각기일2026-06-11 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김O | 없음 | 2024-11-05 | 2024만원 | - | 없음 |
| 이OO | 없음 | 2025-03-01 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
| 계 | - | 22000000억 100만원 | 100만원 | 없음 |
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수696개
- 주요 업종 1음식 208곳
- 주요 업종 2소매 178곳
- 주요 업종 3수리·개인 127곳
- 주요 업종 4과학·기술 53곳
- 주요 업종 5부동산 33곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 배정 중학가평중학교 (7932m)
- 배정 초등가평초등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 1131만원 | 565만원 | 1378만원 |
| 기준 | 1222만원 | 733만원 | 1302만원 |
| 공격 | 1313만원 | 853만원 | 1273만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (56점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 4회입니다.
울산 남구 같은 지역 진행 물건
- 울산 남구 야음동 796-17 야음신선아파트 102동 9층90 아파트2026-06-24 · 1억 3800만원
- 울산 남구 달동 881-10 10층1002호 오피스텔(주거)2026-06-24 · 2억 5500만원
- 울산 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호 아파트2026-06-24 · 4억 2600만원
- 울산 남구 선암동 559-10 3층301호 다세대주택2026-06-23 · 1억 2200만원
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- 울산 남구 신정동 899-1 한라무지개아파트 4층412호 아파트2026-06-04 · 1억 9600만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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울산광역시 남구 삼산동 1628-4 외 1필지 입지 및 가치 분석
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남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석