울산 남구 삼산동 · 오피스텔
[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경12135 오피스텔
![[동네 분석] 울산 남구 삼산동 · 2025타경12135 오피스텔 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%82%A8%EA%B5%AC+%EC%82%BC%EC%82%B0%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD12135+%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
2025타경12135 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.
2025타경12135의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
울산 남구 삼산동 2025타경12135 오피스텔이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 1.4억원 · 최저가 9590만원 · 유찰 1회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경12135 권리관계·기일·등기 전체 보기 →삼산동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교천안가온초등학교
중학교천안동부학군
고등학교천안시학교군
초등학교는 천안가온초등학교에 배정되는 천안가온초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 천안동부학군에 속하며 배정 대상 학교가 7곳입니다.
고등학교는 천안시학교군에 속하며 배정 대상 학교가 13곳입니다.
삼산동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체1,004곳
반경 1km 사업체1,581곳
음식440곳
과학·기술358곳
소매208곳
삼산동 반경 500m 안에 등록 사업체가 1,004곳, 반경 1km 안에는 1,581곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
1km 안 사업체의 64%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.
업종 구성은 음식 440곳, 과학·기술 358곳, 소매 208곳, 수리·개인 192곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 남구 전체 안 171건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 42% 지점입니다.
남구 오피스텔·사무실 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가 1.4억원은 남구 오피스텔·사무실 91건의 평균 3.3억원·중앙값 2.0억원에 견주면 평균의 42% 수준으로, 값이 낮은 쪽부터 세어 하위 37% 지점입니다.
최저매각가격 9590만원은 감정가의 70%로, 같은 조합 평균 저감 수준(61%)보다 덜 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 49%).
유찰은 1회 쌓였고 같은 조합 평균은 3.2회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
남구 오피스텔·사무실 중 감정가가 가까운 물건
- 2024타경7378 상가,오피스텔,근린시설
신정동 · 감정가 1.7억원 · 최저가 1400만원 · 유찰 7회 - 2024타경117640 오피스텔
신정동 · 감정가 2.0억원 · 최저가 1647만원 · 유찰 7회 - 2024타경112355 오피스텔
신정동 · 감정가 2.2억원 · 최저가 1.1억원 · 유찰 6회 - 2024타경117503 오피스텔
신정동 · 감정가 2.3억원 · 최저가 1326만원 · 유찰 8회 - 2024타경113389 상가,오피스텔,근린시설
신정동 · 감정가 2.4억원 · 최저가 960만원 · 유찰 9회 - 2024타경114276 오피스텔
감정가 2.6억원 · 최저가 1.3억원 · 유찰 7회
삼산동에 대해 자주 묻는 것
삼산동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 천안가온초등학교, 중학교 천안동부학군, 고등학교 천안시학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
삼산동 오피스텔 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 1,581곳입니다. 이 가운데 1,004곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(440곳), 과학·기술(358곳), 소매(208곳)입니다.
남구 오피스텔·사무실 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
남구 오피스텔·사무실 91건의 평균 감정가는 3.3억원, 중앙값은 2.0억원입니다. 이 물건은 1.4억원으로 하위 37% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 2.3억원이고 이 물건은 9590만원입니다.
2025타경12135 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-12135-2.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-12135 |
|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔(주거) |
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 10층1003호 |
| 감정평가액 | 1억 3700만원 |
| 최저매각가격 | 9590만원 |
| 매각기일 | 2026-05-19 |
| 담당법원 | 울산 |
2025-12135
울산 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 10층1003호 오피스텔(주거)
- 감정가1억 3700만원
- 최저매각가9590만원 (70%)
- 매각기일2026-05-19 · 기일 경과
- 관할법원울산
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 10층1003호
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
임차인 현황
전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO | 있음 | 2021-01-22 | 92233720368억 5477만원 | - | 없음 |
법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)
- 건물 구분호수9층901호
- 전용면적(㎡)64.99㎡
- 등기 권리유형1.소유권
- 법원 공고서류매각물건명세서
- 배당요구 종기일2025. 11. 3.
- 명세서 작성일2026. 1. 12.
- 최선순위 설정일자2022. 1. 26. (근저당권)
- 건물 구조·용도철근콘크리트구조
대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수1,027개
- 주요 업종 1과학·기술 333곳
- 주요 업종 2음식 264곳
- 주요 업종 3소매 102곳
- 주요 업종 4교육 93곳
- 주요 업종 5수리·개인 83곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 주용도업무시설
- 사용승인일2017-05-31
- 승강기승용 2대
- 연면적7097.28㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)317만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산26억 6119만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 인근 고교천안월봉고등학교
- 인근 고교천안두정고등학교
- 인근 고교천안오성고등학교
- 인근 고교천안불당고등학교
- 인근 고교천안신당고등학교
- 인근 고교천안여자고등학교 (1404m)
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 6242만원 | 3121만원 | 3989만원 |
| 기준 | 6742만원 | 4045만원 | 3570만원 |
| 공격 | 7241만원 | 4706만원 | 3414만원 |
AI 물건 위험도 진단
R3 등급 (48점)가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
- 임차·점유 정보 확인 필요: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 감정평가서 확인 필요: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 3회입니다.
울산 남구 같은 지역 진행 물건
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- 울산 남구 달동 881-10 10층1002호 오피스텔(주거)2026-06-24 · 2억 5500만원
- 울산 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호 아파트2026-06-24 · 4억 2600만원
- 울산 남구 선암동 559-10 3층301호 다세대주택2026-06-23 · 1억 2200만원
- 울산 남구 달동 1364-1 울산센트럴자이 20층 102동 2 아파트2026-06-23 · 6억 2100만원
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- 울산 남구 신정동 899-1 한라무지개아파트 4층412호 아파트2026-06-04 · 1억 9600만원
매각기일이 가까운 순입니다.
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울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 10층1003호 입지 및 가치 분석
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산업·일자리한국GM 부평공장 전기차 기지 & 부평지식산업센터 테크노밸리U1: 글로벌 트랙스 크로스오버 수출 대박을 기록한 한국GM 부평공장과 갈산동 대형 지식산업센터 U1센터로 인천 서북부의 든든한 산업 일자리 버팀목입니다.
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남구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 122건
- 평균 낙찰가율55.9%
- 평균 낙찰가1억 7,714만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석