울산 동구 화정동 · 아파트
[동네 분석] 울산 동구 화정동 · 2025타경11279 아파트
![[동네 분석] 울산 동구 화정동 · 2025타경11279 아파트 검토 요약](https://ulsan.recoverylab.co.kr/__jauction/brief.png?title=%5B%EB%8F%99%EB%84%A4+%EB%B6%84%EC%84%9D%5D+%EC%9A%B8%EC%82%B0+%EB%8F%99%EA%B5%AC+%ED%99%94%EC%A0%95%EB%8F%99+%C2%B7+2025%ED%83%80%EA%B2%BD11279+%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8&v=20260901a)
제이옥션 검토 코멘트
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2025타경11279의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인 대항력, 체납관리비 인수 범위, 단지 실거래·전세가, 수선비와 명도 비용을 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.
울산 동구 화정동 2025타경11279 아파트이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 1.1억원 · 최저가 5292만원 · 유찰 2회.
권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.
2025타경11279 권리관계·기일·등기 전체 보기 →화정동 학교 배정 — 초·중·고 통학구역
초등학교화정초등학교
중학교동구학교군
고등학교동부학교군
초등학교는 화정초등학교에 배정되는 화정초통학구역에 들어갑니다.
중학교는 동구학교군에 속하며 배정 대상 학교가 9곳입니다.
고등학교는 동부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 6곳입니다.
화정동 반경 500m·1km 상권
반경 500m 사업체331곳
반경 1km 사업체1,199곳
음식421곳
소매340곳
수리·개인211곳
화정동 반경 500m 안에 등록 사업체가 331곳, 반경 1km 안에는 1,199곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.
500m 안 비중은 28%로, 도보권과 그 바깥에 상권이 나뉘어 있습니다.
업종 구성은 음식 421곳, 소매 340곳, 수리·개인 211곳, 교육 77곳 순입니다.
반경 1km 사업체 수를 동구 전체 안 79건과 나란히 놓으면 이 물건은 하위 24% 지점입니다.
동구 아파트 안에서 이 물건의 가격 위치
이 물건의 감정가 1.1억원은 동구 아파트 41건의 평균 1.6억원·중앙값 1.3억원에 견주면 평균의 67% 수준으로, 값이 낮은 쪽부터 세어 하위 24% 지점입니다.
최저매각가격 5292만원은 감정가의 49%로, 같은 조합 평균 저감 수준(70%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 17%).
유찰은 2회 쌓였고 같은 조합 평균은 2.2회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.
동구 아파트 중 감정가가 가까운 물건
- 2025타경1116 아파트
서부동 · 감정가 1.2억원 · 최저가 8190만원 · 유찰 1회 - 2025타경11704 아파트
동부동 · 감정가 1.2억원 · 최저가 4047만원 · 유찰 3회 - 2025타경11577 아파트
화정동 · 감정가 9800만원 · 최저가 6860만원 · 유찰 1회 - 2025타경11269 아파트
동부동 · 감정가 7500만원 · 최저가 3675만원 · 유찰 2회 - 2025타경11736 아파트
방어동 · 감정가 2.1억원 · 최저가 2471만원 · 유찰 6회 - 2024타경118285 아파트
화정동 · 감정가 2.8억원 · 최저가 1.3억원 · 유찰 5회
화정동에 대해 자주 묻는 것
화정동 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?
공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 화정초등학교, 중학교 동구학교군, 고등학교 동부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.
화정동 아파트 주변 상권은 어느 정도인가요?
반경 1km 안 등록 사업체는 1,199곳입니다. 이 가운데 331곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(421곳), 소매(340곳), 수리·개인(211곳)입니다.
동구 아파트 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?
동구 아파트 41건의 평균 감정가는 1.6억원, 중앙값은 1.3억원입니다. 이 물건은 1.1억원으로 하위 24% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 1.1억원이고 이 물건은 5292만원입니다.
2025타경11279 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?
https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11279-1.html 에 있습니다.
이어서 볼 페이지
공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23
AI 경매 핵심 정보 요약
| 사건번호 | 2025-11279 |
|---|---|
| 물건종류 | 아파트 |
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 149-1 금강아파트 제201동 10층 1005호 |
| 감정평가액 | 1억 800만원 |
| 최저매각가격 | 5292만원 |
| 매각기일 | 2026-05-12 |
| 담당법원 | 울산1계 |
2025-11279
울산 동구 화정동 149-1 금강아파트 제201동 10층 1005호 아파트
- 감정가1억 800만원
- 최저매각가5292만원 (49%)
- 매각기일2026-05-12 · 기일 경과
- 관할법원울산1계
물건 사진
위치 및 현장 안내
- 소재지울산 동구 화정동 149-1 금강아파트 제201동 10층 1005호
- 지도 보기네이버 지도에서 현장 입지 및 로드뷰 확인
실제 입찰 전 현장 방문을 통해 교통 접근성, 주변 환경 및 점유 현황을 확인하세요.
동구 아파트 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 19건
- 평균 낙찰가율75.5%
- 평균 낙찰가1억 4,357만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
주변 상권 현황(공공데이터)
- 반경500m
- 사업체 수1,101개
- 주요 업종 1과학·기술 317곳
- 주요 업종 2음식 220곳
- 주요 업종 3소매 179곳
- 주요 업종 4수리·개인 150곳
- 주요 업종 5부동산 65곳
소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.
건축물대장 현황(공공데이터 세움터)
- 건물명새미래 트윈스 빌딩
- 주용도제2종근린생활시설
- 사용승인일2004-05-02
- 승강기승용 2대
- 연면적11336.27㎡
세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.
공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)
- 개별공시지가(㎡)214만원 (2026년)
- 토지 공시지가 합산31억 7530만원
국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.
배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)
- 인근 고교김해분성고등학교
- 인근 고교김해영운고등학교
- 인근 고교김해여자고등학교
- 인근 고교김해임호고등학교
- 인근 고교김해분성여자고등학교
- 인근 고교구산고등학교
교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.
입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)
취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.
| 입찰 성향 | 예상 입찰가 | 대출 가능액 | 필요 현금(자기자본) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 7억 7586만원 | 3억 8793만원 | 4억 446만원 |
| 기준 | 8억 3793만원 | 5억 276만원 | 3억 5239만원 |
| 공격 | 9억원 | 5억 8500만원 | 3억 3290만원 |
AI 물건 위험도 진단
R2 등급 (33점)기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
- 등기 항목 다수: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 큰 가격 할인: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 유찰 반복: 유찰 횟수가 3회입니다.
울산 동구 같은 지역 진행 물건
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- 울산 동구 일산동 979-5 근린생활시설2026-05-28 · 32억 9512만원
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매각기일이 가까운 순입니다.
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울산광역시 동구 화정동 149-1 금강아파트 제201동 10층 1005 입지 및 가치 분석
🏷️ GTX-A킨텍스역🏷️ 일산테크노밸리🏷️ 후곡학원가
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동구 최근 낙찰 통계
- 표본최근 12개월 88건
- 평균 낙찰가율61.1%
- 평균 낙찰가4억 7,508만원
감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.
제이옥션 로컬 밸류업 연계 분석