제이옥션 울산광역시

울산 울주군 범서읍 · 근린주택

[동네 분석] 울산 울주군 범서읍 · 2025타경11077 근린주택

[동네 분석] 울산 울주군 범서읍 · 2025타경11077 근린주택 검토 요약

제이옥션 검토 코멘트

2025타경11077 입찰 검토가 필요하시면 연락주세요.

2025타경11077의 제이옥션 입찰 검토에서는 말소기준권리와 임차인의 대항력·배당요구, 대지권·위반건축물 여부, 점유·명도 난이도, 수선비와 인근 실거래를 확인해 적정 입찰 상한을 산정합니다.

경매 문자상담전화연결 1688-0976

울산 울주군 범서읍 2025타경11077 근린주택이 놓인 동네를 정리했습니다. 상태 매각 · 감정가 4822만원 · 최저가 1654만원 · 유찰 3회.

권리·기일·등기·임차·명세서는 여기 없습니다.

2025타경11077 권리관계·기일·등기 전체 보기 →

범서읍 학교 배정 — 초·중·고 통학구역

초등학교범서초등학교
중학교천상중학구
고등학교남부학교군

초등학교는 범서초등학교에 배정되는 범서초통학구역에 들어갑니다.

중학교는 천상중학구 단일 학교군입니다.

고등학교는 남부학교군에 속하며 배정 대상 학교가 17곳입니다.

범서읍 반경 500m·1km 상권

반경 500m 사업체401곳
반경 1km 사업체488곳
음식170곳
소매102곳
수리·개인70곳

범서읍 반경 500m 안에 등록 사업체가 401곳, 반경 1km 안에는 488곳 있습니다. 2026년 3월 기준 집계입니다.

1km 안 사업체의 82%가 500m 안에 몰려 있어 상권이 물건 바로 앞에 집중된 형태입니다.

업종 구성은 음식 170곳, 소매 102곳, 수리·개인 70곳, 교육 56곳 순입니다.

반경 1km 사업체 수를 울주군 전체 안 231건과 나란히 놓으면 이 물건은 상위 18% 지점입니다.

울주군 빌라·다세대·주택 안에서 이 물건의 가격 위치

울주군 빌라·다세대·주택 100건의 감정가 평균은 6.5억원, 중앙값은 3.6억원입니다. 이 물건의 감정가 4822만원은 그 평균의 7%이고 분포에서는 하위 2% 자리에 놓입니다.

최저매각가격 1654만원은 감정가의 34%로, 같은 조합 평균 저감 수준(57%)보다 더 내려온 상태입니다(가격 기준 하위 7%).

유찰은 3회 쌓였고 같은 조합 평균은 2.4회입니다. 유찰이 왜 반복됐는지는 동네가 아니라 권리·점유 쪽 사정이므로 정본 상세에서 확인해야 합니다.

비교 기준 같은 시군구 · 같은 유형 · 표본 100건 · 기준일 2026-10-23

울주군 빌라·다세대·주택 중 감정가가 가까운 물건

범서읍에 대해 자주 묻는 것

범서읍 이 주소는 어느 학교로 배정되나요?

공개 통학구역 경계 기준으로 초등학교 범서초등학교, 중학교 천상중학구, 고등학교 남부학교군입니다. 구역 기준일 2026-03-20. 실제 배정은 관할 교육지원청 공고로 확인하십시오.

범서읍 근린주택 주변 상권은 어느 정도인가요?

반경 1km 안 등록 사업체는 488곳입니다. 이 가운데 401곳이 반경 500m 안에 있습니다. 가장 많은 업종은 음식(170곳), 소매(102곳), 수리·개인(70곳)입니다.

울주군 빌라·다세대·주택 평균과 비교하면 이 물건 가격은 어느 수준인가요?

울주군 빌라·다세대·주택 100건의 평균 감정가는 6.5억원, 중앙값은 3.6억원입니다. 이 물건은 4822만원으로 하위 2% 지점입니다. 같은 조합의 평균 최저매각가격은 3.1억원이고 이 물건은 1654만원입니다.

2025타경11077 권리관계·기일·등기는 어디서 보나요?

https://bid.recoverylab.co.kr/auction/2025-11077.html 에 있습니다.

공공데이터 가공 · 기준일 2026-10-23

AI 경매 핵심 정보 요약

사건번호2025-11077
물건종류상가주택
소재지울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트
감정평가액4822만원
최저매각가격1654만원
매각기일2026-05-21
담당법원울산
울산 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 상가주택 경매 물건 사진

2025-11077

울산 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 상가주택

  • 감정가4822만원
  • 최저매각가1654만원 (34%)
  • 매각기일2026-05-21 · 기일 경과
  • 관할법원울산

물건 사진

  • 울산 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 상가주택 사진 2
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울주군 최근 낙찰 통계

  • 표본최근 12개월 182건
  • 평균 낙찰가율45.0%
  • 평균 낙찰가2억 6,869만원

감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.

임차인 현황

전입일과 대항력 유무는 보증금 인수 여부를 가릅니다. 배당요구 종기와 확정일자는 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.

임차인점유부분전입일보증금차임대항력
변OOOOO없음2025-02-1912억 2025만원-없음
변OOOOO있음2021-10-3092233720368억 5477만원-없음
계-250000억 30만원30만원없음

법원 공식 문서 확인값(매각물건명세서)

  • 법원 공고서류매각물건명세서
  • 배당요구 종기일2025. 4. 24.
  • 명세서 작성일2026. 4. 23.
  • 최선순위 설정일자2025.01.23. 강제경매개시

대법원 법원경매정보 공식 서류 발췌값입니다. 입찰 전 열람 자료 원본을 반드시 확인하세요.

주변 상권 현황(공공데이터)

  • 반경500m
  • 사업체 수396개
  • 주요 업종 1음식 134곳
  • 주요 업종 2소매 92곳
  • 주요 업종 3수리·개인 57곳
  • 주요 업종 4교육 39곳
  • 주요 업종 5예술·스포츠 31곳

소상공인시장진흥공단 상가정보 기준월 202606. 입지 수요 판단의 참고 자료입니다.

건축물대장 현황(공공데이터 세움터)

  • 건물명범서읍신문보급소
  • 주용도제2종근린생활시설
  • 사용승인일2011-06-02
  • 승강기승용 0대
  • 연면적97.8㎡

세움터 건축물대장 표제부 연동 데이터입니다.

공시지가 및 토지정보(국토교통부 2026년)

  • 개별공시지가(㎡)114만원 (2026년)
  • 토지 공시지가 합산1억 700만원

국토교통부 부동산공시가격 알리미 연동 결과입니다.

배정 학군 및 인근 교육 시설(학교알리미)

  • 배정 초등범서초등학교 (116m)
  • 배정 중학천상중학교 (902m)
  • 인근 고교울산여자고등학교
  • 인근 고교신선여자고등학교
  • 인근 고교신정고등학교
  • 인근 고교범서고등학교 (1892m)

교육부 학교알리미 학구도 공공데이터 기준입니다.

입찰 자금 준비 시나리오(시나리오별 자금 분석)

취득세(1.1%) 및 부대비용을 반영한 입찰 성향별 예상 필요 자기자본금(현금)입니다.

입찰 성향예상 입찰가대출 가능액필요 현금(자기자본)
보수34억 1654만원17억 827만원17억 5385만원
기준36억 8986만원22억 1391만원15억 2453만원
공격39억 6318만원25억 7607만원14억 3871만원

AI 물건 위험도 진단

R2 등급 (36점)

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

  • 등기 요약 부족: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
  • 사진 자료 부족: 연결된 사진 자료가 없습니다.
  • 유찰 반복: 유찰 횟수가 3회입니다.

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울산광역시 울주군 범서읍 천상리 4블럭6롯트 입지 및 가치 분석

📡 네트워크 교차 검증 데이터
🏷️ 온산국가산단🏷️ KTX울산역세권🏷️ UNIST울산과기원
산업·일자리온산국가산업단지 고려아연 2차전지 배터리파크 & S-OIL 석유화학: 국가첨단전략산업 2차전지 특화단지로 지정된 온산국가산단에 고려아연 배터리 소재 밸류체인과 글로벌 정유화학 공장이 위치합니다.
교통·인프라KTX 울산역세권 복합특화단지 & 도심융합특구 하이테크밸리: 경부고속철도 KTX 울산역세권 복합환승센터 개발과 복합특화단지(도심융합특구), 하이테크밸리 산단이 맞물려 서울산 미래 중심축을 형성합니다.
학군·에듀범서읍 구영·천상지구 에듀타운 & UNIST(울산과학기술원): 세계 100대 연구중심대학 UNIST와 울주군 최대 인구 밀집지 범서읍 구영·천상리 대형 학원가로 높은 교육열을 자랑합니다.

울주군 최근 낙찰 통계

  • 표본최근 12개월 182건
  • 평균 낙찰가율45.0%
  • 평균 낙찰가2억 6,869만원

감정가 대비 실제 낙찰 비율입니다. 입찰가 산정의 출발점으로 삼되, 개별 물건의 권리관계와 명도 난이도에 따라 편차가 큽니다.

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